売却を進める前の事前準備

不動産売却の流れ

step1相談

相談のポイント

信頼できる担当者にまずは売却の理由から相談してみましょう。
売却を急いでいる、相続のために良い条件で売却したいなど・・・
売却理由によって時間・金額・売り先を考え営業いたします。

手元に残るお金はどのくらい？

売却金額＝手取り金額では、ありません。
手取り金額＝売却金額－諸費用（経費＋税金）
売却時には諸費用がかかります。諸費用についてチェックしましょう。

不動産売却にかかる費用「諸費用」とは？

不動産の売却の際に必要な様々な費用を「諸費用」といいます。
ご売却する金額からこの「諸費用」を引いた額が手取り金額となります。
手取り金額＝売却金額－諸費用（経費＋税金）

仲介手数料	不動産の売買が成立した場合に、その取引額に応じて所定の仲介手数料 （４００万円超のお取引きの場合、成約価格の３％＋６万円に消費税を掛けた額が上限）が必要となります。 ※当社が直接買主となる「買取」の場合は不要です。
収入印紙代	売買契約書に貼る収入印紙代です。成約価格によって額が異なります。 ５００万円超～１０００万円以下・・・５千円 １０００万円超～５０００万円以下・・・１万円 ５０００万円超～１億円以下・・・３万円 １億円超～５億円以下・・・６万円 契約時に上記印紙代が必要となります
登記費用	現在の登記内容と住所や氏名が違うなど、変更点がある場合は「住所変更登記」や「氏名変更登記」、住宅ローンの支払いが終わっていない、終わっていても抵当権の抹消をしていない場合は、「抹消登記」が必要です。 「住所変更登記費用」「氏名変更登記費用」「抹消登記費用」の手続きに合わせて司法書士への報酬が必要です。 変更点がいくつあるのか、抹消しないといけないお借入れがいくつあるのかによって額は変わります。 決済（引渡）時にお支払頂きます。
名義変更料	土地権利が「所有権」ではなく、「賃借権」の場合、売却に当たって「名義変更料」がかかる場合があります。 名義変更料の額や支払いのタイミングは土地所有者との契約内容によって異なります。
測量費用	土地・戸建で境界を確定させる場合、面積を確定させる場合に必要になります。
解体費用	家屋を解体し、更地として売却する場合には、解体費用が必要です。
リフォーム費用	状況により、リフォームをしてから売却する場合は必要です。
その他	引っ越し費用など、売却にあたってその他費用がかかる場合があります。

譲渡所得にかかる所得税・住民税

不動産を売却して、譲渡益（譲渡所得）が出た場合は、譲渡益に対して所得税や住民税がかかります。
「譲渡益」の計算方法は以下の通りです。
譲渡益＝譲渡収入（売却金額）－(購入金額（減価償却後）＋購入にかかった諸費用＋売却にかかった諸費用)
購入時よりも売却時の方が安ければ税金の心配がない場合が多いですが、価格差が少ない場合は、減価償却分がありますので、注意が必要です。
また、購入時の契約書をなくしてしまったなどで、購入時の価格が証明できない場合は取得費（購入金額と購入時の諸費用を合わせた費用）が売却金額の５％とみなされます。
必要な諸費用や税金などは、お客様のご状況や物件の内容によって異なります。

step2調査・査定

査定には「机上査定」と呼ばれる簡易なものもありますが、物件の状況など個別性を加味しないと実際の査定価格は出しづらくなります。
訪問査定で正確な査定価格を出してもらいましょう。

step3媒介契約

「仲介(媒介)」とは「売主」と「買主」の間に不動産会社が入って仲介売買する方法です。
仲介における不動産会社の仕事は次のようなものです。

• 対象物件を査定し、売買価格を提案する
• 売主の状況・事情に合わせた販売プランを提案する
• 物件の広告宣伝資料を作成して広告を実践する
• 購入希望者に物件を紹介する
• 取引条件を調整する
• 売買契約書などの書類を作成する
• 売買代金の決済手続きおよび物件引渡のサポートをする

仲介(媒介)の種類は3つあります。自分に合った媒介契約を選択しましょう。
また売却方法には「買取」という方法もあります。売却の事情や期間、物件の状態によって適した売却方法を不動産会社と相談して選びましょう。

不動産会社に不動産の売却や購入の仲介(媒介)を依頼する場合は、媒介契約を結びます。
媒介契約の形態は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
契約形態によって不動産会社と依頼者(売主)それぞれの権利や義務が違います。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、１社のみに媒介を依頼し、他の不動産会社に同時に依頼できない契約です。
依頼した不動産会社が探した相手以外と売買することもできません。
不動産会社は、指定流通機構のシステム(レインズ)に物件情報を5営業日以内に登録し、依頼者に対して1週間に1回以上活動状況を報告する義務があります。

専任媒介契約

専任媒介契約も、１社のみに媒介を依頼し、他の不動産会社に同時に依頼できない契約ですが、依頼した不動産会社が探した相手以外とも売買することができます。
不動産会社は、指定流通機構のシステム(レインズ)に物件情報を7営業日以内に登録し、依頼者に対して2週間に1回以上活動状況を報告する義務があります。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼できる契約です。
不動産会社には、指定流通機構への登録や活動状況報告の義務もありません。
依頼者は、自ら買主を見つけることもできます。

step4購入者探し

物件情報をホームページやポータルサイトに掲載して多くの方に宣伝したり、チラシを作成して新聞折り込みやポスティングで
地域の皆様にアピールしたりします。
また、以前にお問い合わせをいただいたお客さまや登録いただいているお客さまに紹介します。仲介(媒介)で専属専任媒介契約、専任媒介契約の場合はレインズという指定流通機構のシステムに物件情報を登録する義務があり、
レインズを通じて他の不動産会社にも公開します。居住中の場合で、購入検討者が実際に物件を見に来る(内覧)時には、積極的に協力しましょう。
内覧時の印象の良しあしが早く高く売れる可能性を高めます。空室物件の場合は室内クリーニングをおすすめ致します。

step5販売活動報告

専属専任媒介契約、専任媒介契約の場合は、定期的に不動産会社から売主さまに販売状況を報告する義務があります。
不動産会社の担当者とコミュニケーションを取って状況を把握し、相談しながらその後の売却プランの進め方を決めていきます。

step6売買契約

不動産会社の担当者を通じて、購入希望者と価格や引渡の期日などの交渉がまとまると、契約内容の確認をして売買契約を締結します。
この時に購入者から成約価格の5%～10%の手付金を受け取ります。
住宅ローンの残債がある場合は、契約締結後に、一括繰り上げ返済と抵当権の抹消書類の手配のために金融機関に連絡することが必要となります。

step7引渡・引っ越し

決済・引渡の前日までに公共料金などの支払いを済ませ、住宅ローンの完済準備、引っ越しなどをして引渡ができるようにします。
決済では、残りの売買代金を受領し固定資産税や管理費等の清算金を授受します。
また、仲介手数料、登記手続きを行う司法書士への報酬など諸経費をお支払い精算します。
鍵や関係書類を引渡して売買は完了となります。

step8売却のあとに・・・

不動産売却で利益が出た場合は、売却した年の翌年の3月15日までに確定申告をする必要があります。
「3000万円特別控除」なども確定申告をしなければ受けられませんので注意しましょう。また、売主には「瑕疵担保責任」があります。
個人の売却の場合、一般的に建物の雨漏り、シロアリ、給排水管の故障、給湯器の故障などは3か月修復の義務を負います。
売主の瑕疵担保責任を保険でカバーできるようにしたのが「既存住宅売買瑕疵保険（個人間売買タイプ）」です。
これは住宅瑕疵担保責任保険法人が扱う保険商品で、売主（買主からのケースもある）が検査機関に検査を依頼することにより、
瑕疵担保責任に伴う負担が保険金で支払われるというものです。補修費用や調査費用、転居・仮住まい費用などです。
＊2018年4月1日から宅建業法の一部改正により、宅建業者が媒介依頼者に対し、中古住宅の建物状況調査（インスペクション）の業者をあっせん出来る旨を、説明する事が義務付けられました。インスペクションの実施自体が義務付けられた訳では有りません。住宅インスペクションとは、建築士の資格をもつ専門の検査員が第三者的な立場で、目視、動作確認、聞取りなどで「住宅の現状の検査を行うこと」をいいます。