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よくある質問-売買

 日ごろお客さまよりいただく「よくあるご質問」と「その回答」をご紹介します。
Q:①物件を見るだけでも大丈夫ですか?
A:

大丈夫です!最初から身構える必要はありません。
ご覧になったものが皆様のご条件に合うとも限りませんし、合ったからと言って一生に一度のお買物ですので、ご購入されるかどうか人それぞれです。
既婚者の方はお分かりになるかも知れませんが、人生の中で色々な方と出会いがあり、お相手の方とは自然と気が合い結ばれませんでしたか?
その様な物件と出会えれば良いですね!ですから不動産も縁物と言われるのでしょうか・・・。

Q:②物件を見たい場合はどうしたら良いですか?
A:

メールでもお電話でも結構ですので事前にご連絡頂けますでしょうか。
直接お越し頂いても結構ですが、他のお客様を接客していた場合にお待たせしてしまう事がございます。
新築物件は弊社の場合、ホームページ内にて住所も明記しており地図も添付しておりますので、現地でお待ち合わせしてもよろしいですし、弊社にお越し頂いてから一緒に現地に向かってもよろしいかと思います。
電車でお越しの方・お車がない方は、駅やお待ち合わせ場所をお決めしてお迎えに上がる事も可能です。
中古戸建・中古マンション等は、まだ所有者の方が住まわれている場合は数日前にご連絡を頂き、所有者と皆様のご都合を合わせる必要がございます。

Q:③駐車場はどこにありますか?
A:

道路から弊社を正面に見て、左側に駐車場がございます。
2列に8台位とめられます。
なるべく奥から詰めて駐車して頂くと助かります。

Q:④賃貸物件は扱ってますか?
A:

店舗正面や両横側に賃貸物件や売買物件の一部の資料を掲示しておりますが、弊社は売買専門店です。
賃貸物件は業務提携店が管理しておりますので、そちらをご紹介しております。
直接弊社にご来店されたお客様には、賃貸のスタッフがお客様をご案内中で不在の時もあるので、必ず連絡確認してからご紹介しております。
駐車場もございます。

Q:⑤物件を購入した場合の(株)住宅情報館さんの費用はどのくらいかかりますか?
A:

弊社では新築戸建をご購入に限り<仲介手数料半額!>キャンペーン開催しております。
「土地・中古マンション・中古戸建・店舗・ビル」は正規の仲介手数料となります。
仲介手数料の算出方法は、物件価格×3%+6万円に消費税を足した金額となります。
(例)新築戸建3000万円(税別)をご成約の場合 3000万円×3%+6万円に8%の消費税=1,036,800円(税込)が、半額518,400円(税込)となります。

Q:⑥仲介手数料が半額だと価格交渉やアフターが悪いのでは?
A:

仲介手数料とは皆様に物件をご紹介させて頂き、その結果ご成約からお引渡しまでのお手伝いの報酬です(賃貸の場合も同様で、通常1ヶ月分のお家賃と同額が仲介手数料になります)。
以前は不動産会社を一件づつ回らないと得られなかった情報が、今はインターネットの普及により情報は得易くなり、私達がご紹介する他に、ご自分で情報を見つけ現場に足を運び、物件を見比べてお決めになれる時代となりました。
物件をお探しになる作業の半分をお客様にして頂いていると言っても過言ではありません。
お客様の立場に立って少しでも諸経費の節約になればと考えております。
弊社はお引渡し後も迅速な対応がとれる様、主に近隣地域の物件を扱っております。
建物施工・アフター等は売主(建設会社)が、販売活動・連絡調整等は弊社(仲介会社)が行うので、仲介手数料が半額だからと言って価格交渉が不利だとか、建物施工・アフターが悪い等のご心配はいりません。ちなみに現地仲介会社は売主ではありませんので、ご内見の際は弊社にご連絡下さい。急なご連絡でも結構です。親切・丁寧・分かりやすさをモットーに物件のご紹介をさせて頂きます。
更に新築戸建は「住宅瑕疵担保履行法」にて<売主様>は<買主様>である皆様にお引渡し後10年の瑕疵担保責任を負う事を明記しております。
弊社ではご購入されたお客様に「お客様の声」のアンケートのご協力をお願いしております。
私達にとっては「最初から最後まで気を抜かないでお手伝いしなければ!」と言う意味も含め頂いておりますが、お客様目線の率直なご意見や、物件を決められたポイントなど、物件選びに役立つ情報が多数掲載されております。ぜひご参考にご覧下さい。ご購入されたお客様からはお友達をご紹介して頂くこともあります。
日々プレッシャーを感じながら皆様のお手伝いをさせて頂いております。

Q:⑦物件を購入した場合の<仲介手数料>以外の費用は何がありますか?
A:

弊社で頂く費用は<仲介手数料・ローン事務代行手数料>の2項目です。
その他で必ずかかるものは、ご契約時に契約書に添付する<収入印紙代>・司法書士にお支払する所有権移転等の<登記料>・売主と買主間で日割り精算する物件の<固定資産税・都市計画税の精算金>・保険会社にお支払する<火災保険料・地震保険料>です。
住宅ローンを組まれる方が大半ですが、その場合は金融機関にお支払する<振込代・印紙代・ローン事務手数料・保証料・団体信用生命保険料>。
フラット35の融資を利用する場合は、新築戸建の場合は売主により<フラット35適合証明書取得費用>、中古戸建・中古マンションの場合は必ず<フラット35適合証明書取得費用>が必要です。
新築戸建の場合は、建物を登記する為土地家屋調査士にお支払する<表示登記料>。
マンションの場合は売主と買主間で日割り精算する<管理費・修繕積立金の精算金>。

Q:⑧新築戸建などの売出し物件の現地にいる会社との違いはあるのですか?
A:

弊社と同じ仲介会社です。
広告を配布して現場に営業マンを配置することで、他社から情報を得て来られたお客様にも現地でセールス出来るのでその様な営業方法をとっております。
しかしお客様はその会社が売主で、そこでしか購入出来ないものだと思い込まれるケースが多いご様子です。当然仲介手数料はかかります。
今週からは〇〇不動産が看板を出し、4週間後は代わって△△不動産が看板を出して現地待機をしたりと、業者間でも販売現地の取り合いをします。
近隣の方は、「あれ?どうして看板が変わっちやったの?違う会社に売ちゃたの?」と訳が分からないご様子で、以前私も何度も聞かれた事があります。
現地の営業マンに<仲介会社>さんか<売主>さんかお聞きすれば明確です。
弊社の場合はホームページ内の物件情報の質と量(新物件・所在地の明記・価格変更・成約済等)を密に管理し、皆様にオープンな形で新鮮情報をお届けしております。
多くの広告費用・折込費用・現地スタッフ費用がいらない分、皆様に仲介手数料をお安く出来る様に努力しております。

Q:⑨どうして同じ物件を数社の不動産会社が紹介しているのですか?
A:

at home(アットホーム)・YAHOO!不動産・HOME’S(ホームズ)・SUUMO(スーモ)と言った不動産ポータルサイトから検索されると同じ物件を数社が掲載していることに気づきます。
どうして?と思われるかも知れませんが、家を新築した会社(売主様)又は中古ならその所有者(売主様)が販売を不動産会社に依頼しているからです。
皆様(買主様)は一般的に売主様から直接購入する事はなく、まず初めに不動産会社から「この様な物件があります」とご紹介される訳です。
弊社とか、物件に旗をたてて現地待機をしている不動産会社とか、その他不動産会社が<仲介>と言って売主様と買主様の仲を取り持つ事になります。
そしてご契約になった場合は、売主様も買主様もその不動産会社に仲を取り持って頂けた報酬として<仲介手数料>をお支払いする事になります。
現在賃貸にお住まいだとしたら、そのアパートの所有者様と皆様の仲を取り持った不動産会社に<仲介手数料>として1ヶ月分のお家賃と同額をお支払しているはずです。
それが売買の<仲介手数料>となると、かなり大きなご負担額になります。
仲介手数料を割引すと言う事は、その不動産会社の利益を削ってサービスしている事です。
どこの不動産会社からご購入するかによって皆様がお支払する「物件価格+諸経費」の総額が変わりますからお見積やご返済計画を出して頂き比較する事は大事です。
エアコン等もインターネットやチラシ等でお調べしお安いところでご購入する事があると思いますが家の場合も同じ事が言えます。

Q:⑩新築住宅の価格交渉は可能ですか?
A:

まずは皆様から、ご予算・広さ・駅の距離・住環境・日当り等のご条件をお聞かせ頂き物件をご紹介させて頂きます。
そう簡単に見つからない場合もありますので、要する期間は人それぞれかと思います。
やっとご希望の物件に出会えた時、今までの経験からすると、お客様は必ずと言って良いほどご予算よりも上のものを気に入られます。
その場合は売主様に価格交渉をするしか方法はありません。
売主様もお客様にお売りしたいのは山々ですが、限界はあると思います。
しかし皆様のご希望に添える様に最大限お手伝いさせて頂きます。
そこで重要な点は下記⑪の中段の「金融機関(都市銀行・地方銀行・フラット35の代理店等)に事前審査を申込む」と言う事です。
当然ですがローンが組めるかどうか分からないと、売主様が真剣に向き合って頂けないからです。
ローンが組めると言う結果を基に価格交渉すれば、売主様も限界まで検討して頂けます。

Q:⑪自己資金が無くても購入できますか?
A:

お借入が可能であれば自己資金の有無は関係有りません。皆様が家をご購入したい理由の一つとして、「賃貸で借りているお部屋の賃料がもったいない(賃料と差の無いお支払いでご購入出来るのなら、なおさら買った方が残るので得)。」と言うご意見があります。
何十年も前に住宅の価格が高かった頃には、自己資金を価格の2割~3割位貯めてご購入しないと月々のご返済も賃料並みとは行かなかったと思います。
しかし現在は住宅の価格が低いので、割と容易に手が届きます。
実際ご購入されるご年齢も20代の方も多く、以前では考えられ無かった事です(私がその年頃には車のローンを返済してましたので、家がご購入対象になるまで敷居が下ったと言う事では無いでしょうか)。
お借入が可能かどうかは、金融機関(都市銀行・地方銀行・フラット35の代理店等)に事前審査を申込むと回答が得られます。
弊社には金融機関の「事前審査申込み書」を用意しておりますので、ご記入頂ければ金融機関の担当者が預かりに来られ審査が始まります。三井住友銀行ではスマートホンからアプリで事前審査が可能となりました。
皆様にご用意頂くものは、ご年収の分かる①「源泉徴収票」・②身元確認の為顔写真付の「免許証」又はそれに変わるもの・③「健康保険証」・④「認印」・⑤既存のお借入がある場合はその「返済表」の5点です。
上記の結果がOKであっても100%ご融資をお約束するものではなく、また物件をご購入するとか、その金融機関で借りなければならないと言うお約束を取り交わすものではありません。金融機関や弊社の費用は無料ですのでご安心下さい。色々ご心配する前にぜひご相談下さい!

Q:⑫購入物件は遠方でも取扱いは可能ですか?
A:

ご購入物件に関しては「青梅市・羽村市・あきる野市・福生市・昭島市・武蔵村山市・瑞穂町・日の出町」の8つが主な取扱い地域になります。物件を<仲介>する仕事としては全国も可能ですのでご購入物件がお決まりならば取扱いは出来ます。しかし弊社スタッフが最新情報を入手したり、又現場の進行具合の写真を撮り、ホームページ等で皆様にご紹介する為には手を広げ過ぎてしまうと難しくなります。またご購入された後に建物について何か不具合やご相談があった場合、基本は売主様がアフター・フォロー(新築戸建の場合多くは地盤や建物の瑕疵担保の保全措置が講じられてます)を致しますが、仲介会社である弊社もお客様のお家に行って状況確認し売主様に伝える場合があります。スピーディーな対応取る為にも地域を広げ過ぎず、地元密着型の営業を心掛けております。

Q:⑬物件を売却(査定)したい場合はどうしたらいいですか?
A:

皆様が所有されている不動産(戸建・マンション・土地・店舗・ビル等)や、これから相続等で取得され様としている不動産のご売却(査定)をお考えでしたら、メール・FAX・お電話等でお気軽にご相談下さい。いくらで売れそうか?または納得の価格で売れるのか?等のご質問やご不安に対して、弊社が査定をさせて頂きます。査定とは買取価格ではありません。買取とは最後の手段と考えた方がよろしいでしょう。 例えば皆様が所有のマンションを業者が買取、リフォームをして販売する為には買取価格がお安くないと利益が出ません。皆様は少しでも高くお売りしたいのではないでしょうか?転売目的でない方(ご自分で住もうとしている方)にお売りする事を一番に考えるべきです。ご承知で買取をご希望される場合、数社の買取業者に入札してもらう方法をとります。それならばまだ納得がいくのではないでしょうか?
全てケースバイケースなので何が最善策なのか、皆様にアドバイスさせて頂きます。仮にご売却に出されても中止することも出来ます。あくまで所有者は皆様です。査定・ご相談は無料ですのでご安心下さい。

Q:⑭売却物件は遠方でも取扱いは可能ですか?
A:

ご売却物件はご遠方でも取扱い可能です。しかし遠方と言っても関東地方(1都6県)内かと思います。まずは現地に行って物件を確認し、役所・登記所・地元業者等を回って物件調査をします。その情報を地元業者(建売会社・仲介会社等)に弊社から発信して購入者を募る訳です。皆様はわざわざ遠方の業者を訪ねて依頼しなくても大丈夫です。「遠方にご主人と住んでいた時の家が、何十年も手放せないで空家にしていたが売却したい」とか、「遠方の一人暮らしのお姉さんが老人ホームに入所し、空家になった家を売却したい」と言うご相談を受け、お取引させて頂いてます。

Q:⑮売却を依頼した場合の(株)住宅情報館さんの費用はどのくらいかかりますか?
A:

ご売却の依頼を受けますと、弊社ホームページ、不動産ポータルサイトの「アットホーム」等に掲載したり、また他の不動産会社にも情報を公開し、探している方に広くどこからでも情報を得られる様に致します。

また物件の近隣には営業マンが販売図面をポスティング(年々新聞をとらない方が増えている様子なので効果的です)したり、お住まいでなければオープンハウスと言って現地販売をして販促活動を致します。

今はインターネットでのお問い合わせが多く、先日も青梅市の中古戸建てを板橋区にお住まいの方からお問い合わせを頂き、何度かおみえになられてお取引が成立しました。

この様にご契約が成立した時に仲介手数料が発生致しますが、無事お引渡しが出来た日に領収させて頂きます。

仲介手数料の算出の仕方は、物件価格×3%+6万円に消費税を足した金額となります。
(例)2000万円(税別)でご成約の場合

2000万円×3%+6万円に8%の消費税=712,800円(税込)になりますが
只今「売却サポートフェア開催中!」につき上記算出された額の30%OFFとなります(売却物件価格が1,000万円以下は対象外となります)。

当然ですが販売活動を行ってもご成約にならなかった場合は、費用は0円です。

Q:⑯新築住宅を購入した場合保証はありますか?
A:

新築住宅の売主は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づき、住宅の主要構造部分の瑕疵について、10年間の瑕疵担保責任を負うこととされています。瑕疵担保責任を履行するための資力確保の義務付けについては平成21年10月1日に施行されました(中古住宅が売買の対象である場合には、資力確保措置の義務付けの対象とはなりません)。資力確保措置は、事業者(建設業者または宅地建物取引業者)の倒産時等に消費者の保護を図るためのものです。資力確保措置として、保証金の供託を選択される場合、事業者が法令により定められた金額の現金や国債などを、法務局等の供託所に預け置くこととなります。保険への加入を選択される場合、事業者が、保険に加入することとなります。この保険においては、住宅の構造耐力上主要な部分等に瑕疵が判明し、補修等を行った場合には、保険金が支払われます。ご契約時に以上の内容に基づき必ずご説明しておりますのでご安心下さい。

Q:⑰金融機関はどの点を審査をするのですか?気を付ける事はありますか?
A:

2014年6月18日の読売新聞に「3年で3倍信用情報に傷」「スマホ滞納でブラックリスト」と言う記事がありました。皆さんが住宅ローンをお組になる為には金融機関の審査に通らなければなりません。金融機関は皆さんの信用情報を信用情報機関に照会します。信用情報機関はクレジット会社系のシー・アイ・シー(CIC)・消費者金融系の日本信用情報機関(JICC)・全国銀行個人信用情報センターがあります。が、ここに万一傷があった場合は審査はまず通りません。住宅ローンのお申込時に、現在何かお借入はありますか?とお聞きすると携帯端末代はほとんどのお客様がクレジットの認識がありません。しかし他のお買い物をクレジットでされたのと同様、滞納すると「ブラックリスト」にのってしまいます。約3か月滞納が続くとブラックリストにのるとの事で驚きました!過去に女性のお客様と信用情報機関を回った事がありました。なぜ住宅ローンが通らないのか、身の覚えが無いとの事で調べた結果驚きの事実が!手芸品の980円が滞納になってました。エ~!たったそれだけの金額をどうして払わなかったの?と思いました。銀行口座が残高不足なのはもちろんですが、引っ越したのに住所変更を届けてなかった為、滞納を知らせる書類が届かなくこんな大きな問題になっていた訳です。書類が届いていたら、「あ!うっかりしてた~!」と早々に振込みに行って難を逃れてたはずです。皆さんも気を付けて下さいね!

Q:⑱住宅ローンはどこに申込んでもいいのですか
A:

どこにお申込みになるかは皆様のご自由です。インターネットでお調べすると色々な金融機関の情報が容易に得られると思います。当然気になる所は<金利>ではないでしょうか?都市銀行・地方銀行等の他に実店舗を設置しないインターネット専業銀行等がありますが、ご自身でないと受付されないところもあります。皆様が実際に打診してお分かりになる事ですが、金利が一番お安くても自己資金率(物件価格の半分の自己資金を持ってないとダメとか)が高くないと、ご融資を受けられない場合が多いです。ご購入される前に住宅ローンの「事前審査」で結果を出す事は、「少なくともここの金融機関ではお借入出来そうだ」と言う安心感を得るようなものであり、ご契約後により有利なご条件でお借入出来る金融機関に(結果はともかく)お申込みされる事はご自由です。めでたくご融資の内定が得られれば、そちらの金融機関でお借入しご返済が始まって行く訳です。住宅ローンの事が全く分からなくてもご心配いりません。アドバイスを致しますのでご安心下さい。

Q:⑲住宅インスペクションとは何ですか?
A:

2018年4月1日から宅建業法の一部改正により、宅建業者が媒介依頼者に対し、中古住宅の建物状況調査(インスペクション)の業者をあっせん出来る旨を、説明する事が義務付けられました。インスペクションの実施自体が義務付けられた訳では有りません。住宅インスペクションとは、建築士の資格をもつ専門の検査員が第三者的な立場で、目視、動作確認、聞取りなどで「住宅の現状の検査を行うこと」をいいます。

●インスペクションを行うことで、売主様も買主様も以下のようなメリットがあります

①もしもお引渡しが終わった後に、不具合が見つかったら・・・。
既存(中古)住宅の売買にあたって売主様が負わなければいけない「瑕疵担保責任」により、一般的にお引渡し日から3 ヶ月以内に発見された不具合については、売主様がその補修費用や、場合によっては損害賠償費用を負担しなければなりません。あらかじめ検査を実施してその状況を購入する方に伝えておくことで、売却後のトラブルが防止できるので、売主様も安心できます。

②買主様は既存(中古)住宅の現状が把握できて安心。購入前に住宅の状態を詳細に把握することができるので、安心して購入を決断できます。またリフォームや今後のメンテナンスの計画が立てやすい。検査をすることで補修の必要箇所や劣化状況がわかるので、購入後のリフォーム費用やメンテナンスの実施時期の目安が立てやすくなります。

③既存住宅の購入を検討している方が「気にすること」ってなんだと思いますか?立地や価格、間取りはもちろんですが、「安心・安全」も重要なポイントの一つです。
購入を検討している方にとって数ある選択肢の中に、検査済住宅として付加価値を付けることで、他の住宅との差別化が可能となります。例えば検査に適合している住宅は購入する方にとってこんなメリットもあります。

・安心の保証制度
検査に適合している住宅であれば、購入する方が「既存住宅かし保証」を利用することができます。
「既存住宅かし保証」を利用することで構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分について隠れた瑕疵が生じた場合、その損害が補償されます。
・住宅取得時の税制優遇
「既存住宅かし保証」を利用すると既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書が発行され、「耐震性を証明する書類」として築年数が経過した住宅でも税制優遇を適用することができます。
(住宅ローン減税・所有権移転登記の特例等)

●売主様・買主様がインスペクションの内容を誤解されてはいけない点は住宅インスペクションは、歩行その他通常の手段により移動できる範囲で、目視・動作確認・計器を用いた計測等による非破壊検査となります。
以下の内容は含みません。

①その住宅について瑕疵の有無を判定すること。また、瑕疵が無いことを保証すること。

②検査実施後に、時間経過による変化が無いことを保証すること。

③建築基準関係法令等への遵法性を判定すること。

インスペクションなどの情報提供の充実により、今後どの程度中古住宅流通の活性化が図れるか注視して行きたいと思います。弊社は中古住宅のご売却の媒介依頼があった場合は、事業者登録を行っているジャパンホームシールド株式会社 東京都墨田区両国2-10-14 両国シティコア17Fをご紹介させて頂きます。

Q:⑳消費税が上がると不動産価格も上がりますか?
A:

不動産の価格は、需要と供給のバランスで上がったり下がったりします。不景気の時はあまり動かないので価格も低く、本当は買時と言われます。消費税が上がり皆さんの購買意欲が低下すると、販売は鈍化すると思います。低価格の物でないと動かないかも知れませんが、消費税率分、新築価格・仲介手数料・登記料・金融機関の手数料等全てに影響が出るので、その分は上がる事は間違いないですね。昔の話ですが私が27歳で結婚式を挙げた時、丁度3%の消費税率が始まり約300万円の挙式費用に約9万円の消費税がかかりました。「新婚旅行のお土産代になったのに~!もったいない!」と思った記憶が今でもあります(8%だと24万円・10%だと30万円になり、お土産代どころか旅行費代になりますね!)。消費税率の10%への引上げに伴う経過措置として、2016年9月30日までに建設請負契約などをした場合、建物などの引渡しを2017年4月1日以降に行ったとしても、半年前契約なら消費税率は8%のままでよい事になります。
<補足>2015年10月予定の消費税増税10%の引き上げは「経済状況などを勘案して判断する予定」とのことでした。しかし安倍晋三首相は消費税増税10%を1年半先送りし、2017年4月とすることを明言しました。17年4月の再増税は再延期はせず、必ず実施する方針とのことでした。しかし現在延期され2019年10月まで先送りになりました。

Q:㉑火災保険・地震保険は必要ですか?
A:

火災は民法の特別法「失火責任法」により、火元が故意または重大な過失で発生させた火災でない限り、延焼先に対する賠償責任は生じないと定められています。隣家の火災で自宅が延焼損害を受けても火元からの損害賠償は原則受けられない訳です。昔からもらい物でも 「もらった火災はもらい損」と言われてますが、家は自分で守らなければなりません。近年では水害や地震、竜巻などの自然災害が各地でたびたび発生しています。しかし自然災害で住宅や財産に損害を受けても、それらに対する国や自治体の支援は限定的です(被災者生活再建支援制度等の支援金もわずかなものです)。住宅や家財は私有財産であり、個人の資産形成を税金により補てんはしないという政府の考えがあります。自分に落ち度のない災害で被害を受けても暮らしは自力再建が基本です。火災保険はもちろん、地震保険により充分な補償を確保することは欠かせません。一般的な住宅総合保険では「火災」のほか「落雷」「風災」等一定の範囲内の災害を対象としており、損害費用はもちろんのこと、臨時費用や残存物取り片づけ費用、失火見舞費用等が補償されます。火災保険では地震等による火災(延焼・拡大)によって生じた損害だけでなく、発生原因を問わず地震等で延焼・拡大した損害も含まれませんので、一般的には地震保険へのご加入が必要です。

Q:㉒火災保険・地震保険はいつ加入すれば良いですか?
A:

新築・中古戸建・マンション等の売買契約締結時には、いつ頃お引渡しが可能か予定日をお決めするので、一般的にはお引渡し日の当日にご加入する事になります。 お引渡し日前日までに火災・地震等で倒壊した場合は<売主>の負担で対応する事になりますが、引渡し日後に同様の事があった場合は<買主>の負担で対応する事になります。とりあえず1年でも良い(無保険は恐い)のでご加入して頂き、その後更新して下さい(あまり短期間の更新ですとかえって保険料は割高になります)。地震保険も任意でご加入下さい。保険料はご加入期間・補償金額等さじ加減一つでいくらでも変わります。例えば床上浸水の危険が少ない所は、水害の補償を取ると保険料が大分お安くなります。マンションは木造と比較すると燃えずらい為保険料もお安くなっております。大事な事ですので事前にお客様にはご確認しアドバイスもしております。

Q:㉓成約済になっている物件が、不動産サイトに掲載されてますがどうしてですか?
A:

流通している不動産はほとんどが<仲介>物件ですから、多くの不動産会社がいつお客様をご紹介し、商談に入りご成約になるかは予期出来ません。弊社のお客様がご検討している最中に、その物件を他社のお客様もご覧になっていて、先に決断しご契約されるケース(その反対も)は日常茶飯事です。物件は常時店頭に出ている商品と同じですので、欲しい方が現れたらその時点で無くなってしまいます。ご成約になっても<売主>が即座にその情報を回す訳ではないので、タイムラグがありホームページ等に掲載されている場合がある訳です。成約を知っていて掲載し続けるのは「おとり広告」になりますので、確認作業を怠らないようにしております。しかし毎日全ての物件の確認は出来ない為、皆様からお問い合わせ頂いた場合、まずその時点で物件があるかどうかを速やかに確認し(午前中あった物件が午後あるとも限りません)、その有無をお返事させて頂いた上でご紹介しております。ご成約になった物件でも買主のローンが通らずローン解約になり、再販という形で出てくる場合もあります。その場合は速やかに再度情報公開を致します。

Q:㉔福生市の新築戸建2,950万円(税込)を購入する時の最小限の諸費用と総額を教えて下さい。
A:

S様ご夫婦は、「今の賃料と同じ位のご返済で購入出来るのなら」とご来店されました。「以前から計画していた訳でもないので正直自己資金の準備はあまり無く、引越し費用等もかかるので最小限の出費で資金計画を出して欲しい」との事でした。都市銀行(三井住友銀行)の保証料は不要型(お借入期間分を一括でお支払するのでなく、毎月のご返済額に含めるタイプ)・火災保険は1300万円の補償で水害を除きとりあえず1年分のお支払にし、その後はご予算に応じて更新して頂く事をご提案致しました。(平成24年10月末の事例です)。
①建物表示登記料     90,000円(土地家屋調査士にお支払)
②登記料        288,000円(司法書士に   〃  )
③銀行事務手数料     31,500円(三井住友銀行にお支払 )
④銀行印紙代       20,200円(  〃    〃   )
⑤銀行保証料            0円( 〃 の保証料不要型)
⑥団体信用生命保険         0円( 〃     は不要)
⑦印紙代         15,000円(契約書に添付)
⑧固定資産税等精算金   15,800円(約2ヶ月分を売主にお支払)
⑨火災保険        17,200円(火災保険会社にお支払)
⑩弊社ローン代行手数料  31,500円(弊社が領収)
⑪弊社仲介手数料    490,000円(弊社は通常は正規手数料約98万円の半額)
上記①~⑪の諸費用の合計額は999,200円(税込)です。
諸費用のご準備が難しい方もあきらめないでご相談下さい。自己資金が0円の場合は、上記諸費用も都市銀行から「諸費用ローン」という形でお借入が可能です(都市銀行の審査が必要です)。資金計画をメールでお知らせする事も可能です。ご不明な点がありましたら何でもお問い合わせ下さい。

Q:㉕新築戸建を購入する諸費用以外に別途かかるものはありますか?
A:

新築戸建を購入する諸費用は必ずかかるものですが、生活する為には別途必要なものがあります。大まかですが ①網戸は全窓につけると約9万~13万円②照明は居室や廊下に6~12箇所つけると5万円~③カーテンレール・カーテンは全窓につけると5万円~④屋根にアンテナをつけると5万円~ですので合計約25~30万円見込んだ方が良いでしょう。お引越し費用・エアコン・カーペット・ブラインドー・表札・庭砂利・芝生・カーポート・ベランダの屋根等も必要に応じて費用が発生致します。各室にはエアコン用コンセント・電気用コンセント・アンテナ用差込・火災報知機が付いてますが、エアコンは電気店で取付け工事時に、室外機を結ぶパイプを通す為に壁に穴を開けます。屋根にアンテナを設置(ケーブルの場合は引込み工事)しないとテレビは映りません。

Q:㉖中古マンションを購入する上で気をつける点はありますか?
A:

マンションは住宅ローン以外に、毎月必ず管理費・修繕積立金のお支払があります。その他ご利用状況により駐車場代・駐輪場代・バイク置場代・専用庭代・ルーフバルコニー代等の費用も発生致します。駐車場等は使用権の承継が出来ない為(可能な時もあります)、近隣にお探しするケースが大変多いです。住民で構成される管理組合があり、マンションの維持管理を管理会社に全部委託し、管理人が常駐又は日勤(巡回)のケースがあります。しかし20世帯前後のマンションですと自主管理にて役割分担があり特に協調性が必要になります。世帯の多い所は「長期修繕計画」が立てられ修繕等が実施されて行きます。管理費・修繕積立金の既存の積立額・滞納の有無・改定予定等のご確認は必要です。「管理規約・使用細則」にはペットの飼育・楽器の使用・フローリング制限等がうたわれておりますので、トラブルにならないよう順守しなければなません。少なくとも以上の内容は「重要事項の係る調査報告書」という調査書を管理会社より取得して皆様に必ずご説明しております。住みやすさとして気をつける点は、お部屋の広さ・向き・階数・駅からの距離・住環境等沢山ありますので、ご予算の中で色々とご覧になり比較して頂く事だと思います。居住中の物件は所有者の方との日時を調整し、空室の物件は鍵を手配してご案内しております。何でもご遠慮なくご相談下さい。

Q:㉗中古戸建てを購入する上で気をつける点はありますか?
A:

中古戸建ても中古マンションの場合も、どうして売却に出されたか?お買換え・転勤・競売・任意売却(競売の一歩前)等の理由は特に問題ないと思いますが、事件・事故があった場合は 「告知事項」と言って、売主はその内容を知らせないといけないので、吟味する必要があります。建物の保証はありませんが売主には「瑕疵担保責任」があり、①雨漏り②シロアリの害 ③建物構造上主要な部位の木部の腐蝕④給排水管の故障については、引渡完了日から3ヶ月以内位までに発見された場合、修復する必要があります(マンションの場合は可能性があるのは上記④位でしょうか)。しかし建物があまりにも古く、買主も取壊す事を前提に購入する場合であったり、又は価格交渉を応じる代わりに売主の上記瑕疵担保責任を免責にする場合もあります。売主は買主に対し「付帯設備表」に設備の有無を記載し引渡しをします。照明やエアコンやカーテン等は持っていくのか、置いていくのか両者が確認しとかないとトラブルになります。売主さんの心得としては、気に入ってご購入頂いた訳なのでお風呂・トイレ・キッチン等は念入りに、窓・床等は掃き掃除・拭き掃除をして周りのゴミも片付けてお引渡ししましょう。きっとお入りになる方も大事にお住まい頂けるでしょう。

Q:㉘土地を購入する上で気をつける点はありますか?
A:

土地のみをお探しで、建物はご希望のハウスメーカーかお知り合いの建築会社にお願いしようと言うお客様は、消費税率引上げに伴う経過措置として、2013年9月30日までに建設請負契約などをした場合、建物などの引渡しを2014年4月1日以降に行ったとしても、半年前契約なら消費税率は5%のままでよい事になっております(8%に引上時の措置でした)。2019年10月に10%の予定ですので、同様に経過措置が設けられると思います。 土地をご購入されても水道引込み・下水引込み・都市ガス引込み(プロパンガスの場合は不要)・境界ブロックとフェンス・地盤調査やその結果により地盤改良工事費用が発生します。土地の状況により更に費用がかかる場合もあります。土地のみをご購入されても建物も建築されるのでしょうから全体的なご予算を見据えながらお探し下さい。
<建売>はほとんどが上記工事が含まれた土地付建物の価格になってますのでご予算的には分かり易いですね。売主がジャパンホームシールド株式会社の地盤サポートシステム に加入した場合、地盤の不同沈下に起因する建物の損害を、引渡し日から10年間にわたり、規定に基づき5,000万円までを限度に対応します(内容次第)。また建物の構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分で瑕疵が発生した時に修復費用の一定割合が支払われる 「瑕疵担保責任保険」にも加入している場合があります(内容次第)。

Q:㉙買い換える場合、ローンの残債が残っていても大丈夫ですか?
A:

一般的にはローンの残債が残っていて当たり前かと思います。
例えば「15年前に3000万円のマンションを購入し(2800万円の住宅ローンを35年返済にて)、今回それを売却し2400万円の新築戸建てを購入したい場合」  現在20年のご返済期間を残し2000万円の残債(当初は金利の返済が多く、お支払の合計額の割りには思ったより元金は減らないものです)があるとしましょう。少なくとも2000万円でご売却出来れば、残債を完済しお買換えになる新築戸建の2400万円の住宅ローン(諸費用ローンもあります)が組めればお買換え可能です。しかしマンションが1500万円でしかご売却出来ない場合は残債の2000万円を完済する為には500万円が足りません。お手持ちが無い場合【新築戸建2400万円+完済に必要な資金500万円=2900万円】の住宅ローンが組めればお買換え可能です。
手順としては

ご所有の不動産がいくら位でご売却出来そうかの確認(査定等にて)。

お買換えしたい物件の価格帯の確認(物件資料等にて)。

お借入可能かの確認(金融機関に事前審査等にて)が必要です。ポイントは最悪の事態(なかなか売れず売却価格が思っていたより下回る場合)でシュミレーションを出しておけばあわてないで済みます。

下準備をした上で

ご所有の不動産を売却に出す(不動産会社から情報公開にて)。
④´平行してご購入物件を探す(営業マン・インターネット等にて)。

ご所有の不動産に買手が現れる。
⑤´ご希望の物件も見つかる。

売却と購入のご契約を締結する。
⑥´ 買手の方とご自身の住宅ローンの本審査を速やかに行う。

両方が審査OKならば問題なし。

万一どちらか一方がお借入出来ない場合は、契約は白紙になり振り出しに戻ります(苦労が全て水の泡にならないように③にて少なくともご自身の事前審査をしておくべきです)。残債がなければご購入してからご売却する事が可能です。しかし上記の様に残債が多かれ少なかれあると、ご購入とご売却は同時進行する必要性が出てきます。順序だてて一歩一歩前に進めて行ける様にお手伝いをさせて頂きます。

Q:㉚市街化調整区域でも家はたてられますか?
A:

市街化調整区域とは市街化を抑制する地域です。一般的には資材置場や畑として利用されており建物の建築は出来ません。皆様も市役所等で「都市計画図」を見させて頂くと(通常不動産会社にも備えてます)一目瞭然でどこが「市街化区域」(用途地域が色分けされてます)で、どこが 「市街化調整区域」かが分かります。あきる野市ですとJR五日市線「武蔵引田」駅周辺・あきる野市役所から都立秋留台公園の周辺・東京サマーランド周辺等が市街化調整区域になっております。「どうしてこんなに平坦な良い場所なのにあまり家が建たなく畑ばかりなんだろう?」と思われている方も多いと思いますが、この様に区分されているからです。無秩序な市街地の拡大を防ごうとして市街化区域と市街化調整区域の区分(線引き)が行なわれたのが昭和46年からです。 しかしそれ以前に家(畑ではダメです)があった場合 、「あなたの所は市街化調整区域になったので今後家は建替られません」とならない様に、市街化調整区域内でも「既存宅地」として都市計画法では建替えが可能となりました(当たり前と言えばあたりまえですよね!今まで住んでいて建替え出来なかったら普通怒りますよね!)。建替えをする場合は建築確認申請時に、「土地評価証明書」を市役所で取得し備考欄に「昭和46年1月1日現在宅地課税」と付記して頂き「既存宅地」である証明が必要になります。もろもろの手続きをし建築確認を取得してめでたく建築が可能となります。「既存宅地」に建築された新築戸建は当然ながら上記の建築確認が取得されておりますが、これから皆様が「既存宅地」の土地をご購入し家を建てようとする場合は、念の為「土地売買契約書」の特約に「万一建築が出来ない土地の場合は本契約は白紙解約出来るものとする」と明記し、売主・買主が了解しておけばご安心かと思います。(参考:建築確認事前相談窓口 立川市錦町4-6-3 東京都立川合同庁舎南側分庁舎2F 東京都多摩建築指導事務所 開発指導第一課開発第一係 042-548-2040)

Q:㉛「ローン解約」とはどういうことですか?
A:

皆さんが不動産をご購入される場合、ほとんどの方が住宅ローンをお組みになるかと思います。しかし必ずしもお借入の審査が通る訳ではありません。そこで不動産の売買契約書には 「融資利用の特約」が設けられております。内容は1、買主は売買代金に関して、融資金を利用するとき、本契約締結後すみやかにその融資の申込み手続きをします。2、融資承認取得期日までに前項の融資の全部または一部の金額につき承認が得られないとき、または否認されたとき、買主は売り主に対し、契約解除期日までであれば本契約を解除する事ができます。3、前項により本契約が解除されたとき、売り主は買い主に対し受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還します。弊社のホームページでまれに 「ローン解約にて再販開始!」とご紹介する事がありますが、上記の特約で契約解除された物件の事です。通常融資承認取得期日はご契約後2週間~3週間位の猶予が有りますので、その間に住宅ローンの審査結果のOKが出ないと残念ながら契約解除する事になります。ご本人だけでなくご家族もがっかりする事になりますので、不安のある方は事前に審査をしておくと良いでしょう。

Q:㉜「団体信用生命保険」に加入できないとどうなりますか?
A:

住宅ローンを組む時、団信に加入すると、ローン契約者が返済を完了しないうちに死亡または高度障害状態に陥ったときローンの残債分が保険金で支払われます。残された家族はその後ローンの返済を心配しなくてすみます。銀行ローンはほとんどのの場合「団信に加入できる人」が利用条件になっておりますので、健康状態に問題があると住宅ローンの審査に通らない場合があります。住宅ローンの本申し込時に「団体信用生命保険の申込書兼告知書」に「直近3ヶ月以内に医師の治療・投薬を受けたか」「過去3年以内に明記された病気で、手術または2週間以上にわたり医師の治療・投薬を受けた事があるか」など病歴があれば告知して保険会社の判断を待ちます。保険料は、銀行が金利収入の中から保険会社に支払います。つまり銀行は団信保険料を含んで金利設定をしております。
一方フラット35の場合は団信の加入は任意です(銀行同様に団信保険料を含んだ金利設定もあります)。民間保険を団信代わりに利用する場合もありますが、団信加入はローン契約と同時ですから、後から加入することは出来ませんので慎重にご検討する必要があります。そもそも団信にご加入できない方は、必然的にフラット35を申し込むケースが多いのですが、万一死亡または高度障害状態に陥ったときはローン残債分がそのまま残り、相続される方に引き継がれる事になります。ご病気が心配の方は事前審査をおすすめします。

Q:㉝「賃貸」と「持ち家」どちらがいいでしょうか?
A:

弊社はat home(不動産紹介サイト)の会員ですが、アットホームタイムに掲載されていた内容を少しご紹介いたします。それは「一生賃貸派と持ち家派」の意識調査と言うものでした。皆さんは弊社のホームページをご覧頂いているので「持ち家派」になるのかと思いますが、持ち家がいいと思う理由は1位:資産になる・2位:自由にできる・3位:所有する安心感・4位:音などの周りに気を使わない・5位:家賃がもったいないでした。弊社もご購入頂いたお客様から「お客様の声」としてアンケートを頂きご紹介してますが、5位の家賃がもったいない等のご意見が多いです。ちなみに一生賃貸に住みたい理由は1位:住み替えやすい・2位:災害やローン等のリスクが少ない・3位:気楽/購入は面倒・4位:維持管理が楽・5位:購入資金がないでした。そしてどちらが得だと思うかについては、それぞれ自分の選択の方が得だと思われているものの、4割以上の方が家賃・住宅ローンを払い続けることに対する不安があるようです。景気に左右されのでしょうが、皆さんはいかがですか?しかし「払い続ける」事の補足説明ですが、仮にご夫婦とお子さん2人という家族構成で賃貸の場合、もしもご主人がお支払いしていて万一お亡くなりになった場合は、奥様がお支払いする事になります。住宅ローンの場合は団体信用生命保険に加入するので、ローンはその時点で消えお支払いもなくなり、家が資産として残ります。その後の生活の事を考えると内容は大きく違うと思います。

Q:㉞平成26年4月1日からの消費税引上げに関連した「住まい給付金」とは?
A:

消費税を平成26年4月1日から8%に引上げる事になり、これに関連して 「すまい給付金制度」 が実施されることになります。自らが居住する住宅の取得に際し、引上げ後の消費税率が適用される方に給付金が支払われる新しい制度です。新築住宅だけでなく中古住宅も対象になり、又住宅ローン利用者だけでなく現金取得者も利用可能ですが、住宅の品質や耐震性等の要件と利用者の要件を満たす必要があります。給付額=給付基礎額×持分割合(建物の登記事項証明書で確認) で算出されます。給付基礎額は住宅取得者の取得時に適用される消費税率と収入額に応じ設定されています。消費税率8%の場合、収入額(個人住民税の課税証明書)が425万円以下は給付基礎額は30万円・475万円以下は20万円・510万円以下は10万円。消費税率10%の場合は収入額450万円以下は50万円・525万円以下は40万円・600万円以下は30万円・675万円以下は20万円・775万円以下は10万円。例えばご主人の持分割合が100%で購入された場合は上記の額になります。お問い合わせ先は「すまい給付金準備事務局」ナビダイヤル:0570-064-186(有料)。消費税が上がる前に購入した方が良いのかどうかよ~く考えて見て下さい。

Q:㉟住宅購入資金を両親・祖父母から贈与された場合の贈与税は?
A:

2012年税制改正において、高齢者の保有資産の若者世代への早期移転促進等の観点から、直系尊属(父母とか祖父母)から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の「住宅取得等資金の非課税制度」として平成26年 は非課税枠が一般住宅は500万円、省エネ・耐震性に優良な住宅は1000万円有ります。対象家屋であることを証する書類の一つである「住宅性能証明書」は建物が竣工された後でも断熱材・構造材の確認が出来れば取得可能です(株式会社住宅あんしん保証・住宅保証機構株式会社等が発行業務を行っております)。また「相続時精算課税制度」の非課税枠は2500万円有ります。この範囲なら贈与税の納税義務は発生しません。適用期限は平成26年12月31日迄です。住宅取得等資金贈与の非課税特例の適用期限が4年6カ月延長(平成31年6月31日まで)され、非課税限度額が充実ほか、各種改正が盛り込まれています。父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得等資金の贈与は平成27年中ですと質の高い住宅は1500万円まで、それ以外の住宅は1000万円が非課税限度額です。平成28年1月~9月は質の高い住宅は1200万円まで、それ以外の住宅は700万円が非課税限度額です。

Q:㊱繰上返済について教えて下さい?
A:

皆さんが住宅ローンをお組になる時に、月々どの位のご返済(最近ボーナス返済をされる方は少なくなりました)が可能かを考えて、お借入額を決められると思います。おのずと物件の購入価格も決まってきますね。今後の生活の事を考え無理のない返済計画でスタートし、途中で余裕が出てきた時に「繰上返済」が可能ならした方がと良いと思います。ある程度のまとまった金額を一括返済することによって、返済期間を更に短縮するか、返済期間はそのままで月々の返済額を低くするかを選択できます。住宅金融支援機構は平成26年7月29日から、顧客向けのインターネットサービス「住・My Note」上で、一部繰上返済への対応を開始しました。金額は「100万円以上」から「10万円以上」にし、手数料も無料です。私も以前「住宅金融公庫」(現「住宅金融支援機構)から家を建て替える時に借入れをしました。その当時は当初10年間金利が3.6%位で、11年目以降は4%になりました。本当は金利が上がる時に都市銀行で変動金利に借換えした方が金利が低く良かったはずですが、ずるずる最後までお支払いしました。また繰上返済も「100万円以上」だったのですが、100万円を貯めてから返す事もしませんでした。10万円以上でしたらボーナス時に繰上返済に回そうと言う習慣付けが出来れば、更に返済期間も短く、お支払する金利も少なくする事が出来るので良い事だと思います。「住・My Note」(すまいのーと)は融資利用者向けの「契約情報の照会」「借入金残高の照会」「繰上返済シミュレーション」と言ったサービスを提供します。一部繰上返済をするには、これまでだと金融機関へ来店する必要がありましたが、今後は同サイト上で可能となりました。都市銀行もインターネットで月に5回まで、「1000円」以上から手数料も無料で繰上返済出来るところがあります。

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